얼마 전에 집을 샀다. 그래서 정말 오랫만의 실체 시리즈를 쓰게 됐는데, 이번 글에서는 하와이에서 부동산, 특히 콘도미니엄 (이하 줄여서 콘도, 한국에서 말하는 아파트 혹은 레지던스 비슷한 개념의 거주지)을 구입하게 되면서 겪은 일들을 풀어보려고 한다. 따라서 이 글은 “외국인” 입장에서의 해외 부동산 구입에 대한 글이 아닌, 하와이에 거주하는 내국인 입장에서 구입의 경험을 담은 글이 될 예정이다. 실체 타이틀을 붙이고 쓰는 글이므로, 글이 매우 길다.

코로나가 터지고 나서부터 렌트비가 정말 하늘을 뚫을 듯한 기세로 오르고 있는데, 그 돈 내면서 렌트할 바에는 차라리 집을 사는 게 나을 정도로 렌트비가 비싸졌다. 이 부분은 하와이 뿐만 아니라 뉴욕 등의 대도시도 마찬가지이긴데, 사실 지금 살고 있는 집 렌트비는 다른 집과 비교해서 절반 내지는 60~70% 정도 수준으로 저렴하게 살고 있는데다, 건물주인부터가 렌트비를 올릴 생각이 없는 사람이라서 집을 사지않고 그냥 여기서 렌트로 살고, 대신 여윳돈으로 주식을 사는 것이 오히려 돈을 더 벌 정도였다. 그런데, 올 1월 1일부로 건물주가 건물을 통째로 팔고 새로운 건물주인인 회사가 나타나면서 상황이 바뀌기 시작했다.

하와이는 섬이라는 지리적인 특성상 땅이 좁고, 모든 물품들이 태평양을 건너와야 하기 때문에 물가가 비싸다. 게다가 인구수 대비 동양인의 비율이 높아서 미국 본토에 거주하는 동양인 뿐만 아니라 해외 사는 동양인들까지 이주해오는 곳이라서, 제주도만한 섬에 인구가 100만이 넘는다. 더욱이 주목해야할 점은, 백만명이라는 인구가 섬 전체에 고루고루 퍼져있는 게 아니라 몇몇 특정지역에 거의 대부분 모여있다는 점이다.

그러다보니 땅값이 비싸고, 한 번 오른 땅값은 절대 떨어지지 않으며, 이미 현재도 포화상태인 인구밀집지역에서 건물을 새로 짓는 일이 매우매우 드물다. 더군다나 인구밀집지역에 지어진 아파트의 상당수는 상상을 초월하게 오래됐다. 일반적으로 사람들이 많이 모여사는 마키키 Makiki 지역 대부분의 콘도들은 1970년대에 지어진 집들이 많고, 더 오래된 것들은 1940년도에 지어진 콘도들도 있다. 딱 봐도 오래된 아파트처럼 보이면, 무조건 1970년대에 지어졌다고 가정해도 무방할 정도이다. 그런데, 이렇게 오래되고 낡은 콘도라고 할지라도 약 15평에 방 1개짜리 집들이 최소 $300,000이 넘는다. $1 = 1,000원 으로 단순 계산하면 3억이 넘는다는 건데, 문제는 이게 전부가 아니고 관리비까지 내야한다. 한국의 아파트라면 관리비가 그렇게 부담되는 수준은 아닌데, 하와이의 콘도들은 스퀘어피트 SqFt당 얼마얼마 라는 식으로 관리비가 책정되고, 그렇게 계산해서 15평 기준 월 관리비가 최소 50만원이 넘는다 (15평이면 약 533 SqFt.이다). 50만원이면 저렴한 축이고, 콘도 내 부대시설이 많다면 100만원이 넘는 것도 많으며 심지어 200만원이 넘는 곳도 있다. 그런데 방 2개 혹은 3개 같은 면적이 넓은 집이라면? 방 2개 기준으로 관리비를 100만원 정도는 낼 생각해야한다. 그런 액수로 관리비를 낸다고 해서 콘도에서 제공하는 서비스가 좋냐 하면 그것도 또 아니다. 물론 새로 신축한 콘도라면 좋겠지만, 옛날에 지어진 콘도라면 사실상 내부 유지보수 공사하느라 돈이 그렇게 들어간다고 보면 될 것 같다.

그래서 그런지는 몰라도 하와이에는 집이 없는 사람이 상당히 많은데 그 이유를 보면, 비싼 물가에 비해 높지않은 월급, 그리고 그에 맞지않는 비싼 렌트비로 인해, 렌트비가 오르면 인구가 줄어드는 현상이 생기기도 한다. 물가가 비싸서 살기가 힘드니까 다들 본토로 돌아간다고 보면 되는 것인데, 그와중에 새로 콘도 하나 짓는다고 하면 어마어마한 사람들이 몰려들고, 그마저도 방 1개짜리 콘도의 가격이 한국돈으로 7억 8억부터 시작한다고 하니, 서울의 집값으로 비교하자면 괜찮다고 할 수 있을지 몰라도, 부모에게 금전적인 도움을 전혀 받지않고 스스로 사회생활을 해서 돈을 벌고 집을 사는 미국인들 입장에서 보면 하와이에서의 내집마련은 사실상 불가능할 정도이다.

그래서 하와이 주 정부에서는 특정 지역, 특히 호놀룰루에 밀집된 인구를 분산시키기 위해서 오랫동안 꾸준히 일종의 신도시 정책을 추진해왔는데 그게 지금까지도 딱히 효과가 좋지 않았다. 일단 하와이 사는 사람이라면 누구나 다 알고있는 카폴레이 Kapolei라는 지역에 오래 전부터 신도시를 조성해왔는데, 문제는 대부분의 회사들이 호놀룰루에 모여있고, 하와이는 고질적이고 심각하고 만성적인 교통체증을 겪고있다는 점이다. 특히나 호놀룰루에서 카폴레이까지는 고속도로를 타고 길이 막히지 않는다는 전제 하에 1시간 가까이 운전해서 가야하는 곳인데, 한국이라면 몰라도 하와이에서 이 정도 거리는 체감상 서울에서 부산까지 운전하는 것과 비슷할 정도로 육체적 정신적 스트레스를 받으므로, 결국 하와이 거주하는 사람들 중 호놀룰루에 직장이 있는 사람들은 당연히도 카폴레이로 이주하는 것을 기피하게 됐다. 직장을 옮길 수 있으면 몰라도 그렇지 않는 경우라면 이사를 고려할 때 너무나도 당연히 제외하는 지역이 된다. 출퇴근 시간이라면 1시간이 아니라 최소 1시간 반에서 2시간까지 걸리게 되니, 대도시도 아니고 이 정도면 하와이에서는 정말 시간낭비 인생낭비가 따로 없는 수준이다.

그래서 하와이에서는 거주 밀집지역에 주택 보급을 위해 시행 중인 정책이 있는데, 이 정책을 담당하는 기관이 2개가 있다. 하나는 HHFDC (Hawaii Housing Finance & Development Corporation)가 있고, 다른 하나는 HCDA (Hawaii Community Development Authority)라고하는 기관이다. 두 기관이 하는 일은 크게 보면 같은데, 새로 짓는 콘도 내에 일정 비율만큼의 세대수를 시세보다 약간 저렴한 금액에 구입할 수 있게 해준다. 이후의 조건은 두 기관이 좀 많이 다른데, HHFDC는 시세차익의 14~20%만 납부하면 되며, HCDA는 감정시세가의 특정 금액이 별도로 명시되어있어서 해당 금액만 납부하면 되는 식이다. 또한, HHFDC는 구입자가 자신의 명의로 해당 콘도에서 10년을 반드시 거주해야하며 (현재는 30년으로 변경됐으며, 본인이 거주하지 않고 렌트를 주면 위법으로 쫓겨난다), 그에 반해 HCDA는 거주자의 소득 수준에 따라 의무 거주기간이 2, 5, 10년 등 조금씩 다르다 (마찬가지로 본인이 거주해야한다). 이러한, 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 콘도 유닛을 HHFDC에서는 Affordable house (혹은 unit)라고 부르며, HCDA는 Reserved unit (혹은 house)이라고 부른다. 그래서 하와이에서는 새로운 콘도를 지을 때 건설업체가 주정부로부터 자금지원을 받으려면 무조건 20% 이상의 비율을 affordable / reserved로 판매해야한다. 한국에서 해외 부동산을 구입하려는 분들 입장에서 이 제도가 마치 저소득층을 위한 주택 지원이라고 생각하는 것 같던데, 저소득층은 Affordable / Reserved unit의 구입 자격이 안된다. 아래 따로 설명하겠지만, 지역 평균 소득 AMI (Area Median Income, https://reports.nlihc.org/oor/hawaii)라는 게 있어서 하와이 내 평균소득의 80% 이상 수입이 안되면 심사에서 탈락하며, 어차피 여기서 통과하더라도 은행에서 모기지 대출 Mortgage Loan을 받기위한 심사에서 대부분 통과하지 못한다 (참고로 하와이 주의 2021년 기준 2인 가족 AMI의 100%는 대략 $86,000 정도). 게다가 어차피 콘도의 감정가와 Affordable / Reserved unit으로서의 판매가격이, 예를 들어 감정가가 10억이라고치면 가격 차이는 적게는 1억에서 많게는 2억 정도 밖에 차이가 안난다. 물론 1억 2억도 적은 돈은 아니지만, 그렇다고해서 저소득층이 8억짜리 집을 살 수 있을까? 연봉이 $86,000이 넘는데 저소득층일까? 게다가 감정가보다 1억 2억 싸게 사더라도, 이 차익은 집을 팔 때 정부에 돌려줘야한다.

이런 유닛을 구입하기 위해서는 조건이 있는데 대강을 살펴보면, 우선은 만 18세 이상의 미국 시민권 혹은 영주권자이면서 하와이 거주자여야하고, 소유하고 있는 다른 부동산이 없어야하고, 연 소득 혹은 현금 보유액수가 일정 액수 이하여야한다. 즉, 돈 많고 부동산 많은 사람들은 자격이 없다는 얘기다.

최근 들어 알라모아나 지역과 바로 그옆의 워드 Ward라는 지역을 신도시로 만들기 위해 2000년도 초부터 개발이 이루어져오고 있는데, 한 10년 전부터도 재개발 한다한다 그러더니 이제와서야 개발이 급물살을 타고 있다. 워드 지역에 오랜 기간 동안 토지를 매입해온 미국의 유명한 부동산 재벌인 하워드 휴즈 Howard Hughes 사에서 제안한 워드 빌리지 Ward Village라는 이름의 신도시 개발 계획을 주 정부에서 승인하고, HCDA에서 담당하여 카카아코 Kaka’ako라는 이름으로 대략 2005년도부터 개발되어오고 있다. 카카아코에는 하워드 휴즈의 워드 빌리지 외에도 카메하메하 스쿨 재단 Kamehameha School Foundation과의 신도시 개발 계획도 같이 진행되어오고 있다. 하와이 사는 사람이라면 다 알만한 얘기인데, 하와이 왕조의 후손들 중 일부는 하와이의 비싼 땅값으로 인해 어마어마한 재산을 보유하고 있는데, 그 중 하나가 카메하메하 스쿨 재단이다. 워드는 사실 낙후된 동네는 아니지만, 관광으로 유명한 알라모아나 바로 옆에 붙어있는 동네 치고는 쇼핑몰, 공장 등이 뒤죽박죽 섞여있어서 관광객이 가기에도 좀 애매하고, 현지 거주인들이 가기에도 뭔가 딱히 할만한 것이 없는 애매한 동네였었다. 이곳을 하워드 휴즈 사에서 약 9개의 고급 콘도를 기반으로 하는 일종의 신도시를 만들 계획을 세워서 현재 마지막 콘도가 지어질 예정인데, 나는 이 마지막 콘도인 울라나 워드 빌리지 Ulana Ward Village에 신청했고, 총 697세대 콘도 청약에 562번 추첨표를 받았으며, 11층 2베드룸 유닛을 구입했다 (https://www.ulanawardvillage.com/).

글 쓰는 김에 일화를 하나 소개해드리자면, 친구 하나가 하워드 휴즈의 워드 빌리지 5번째(로 알고있는) 콘도인 케 킬로하나 Ke Kilohana 콘도의 3베드 Reserved 유닛을 구입했는데, 관리비가 상당히 저렴하게 책정되었는데다 지리적으로도 위치가 꽤 좋아서 분양권 추첨 당시 엄청나게 많은 사람들이 몰렸었다. 분양신청서 접수 당시 건물 밖까지 줄을 섰을 정도라고 했었는데, 분양권 추첨시 순번 내에는 포함되지 않았으나, 대기열에서 운좋게 기회가 와서 구입하게 됐다. 콘도가 완공될 때까지 기다리고 기쁜 마음으로 입주해서 거주한지 몇 달 지나지 않았을 때, 콘도의 관리사무소에서 관리비를 약 2배 인상했고 이것 때문에 입주민들이 거세게 반발하여 진상 조사가 시작되었다. 큰 문제점으로 드러난 것이 2가지였는데, 하나는 초기 책정된 관리비가 과도하게 낮게 잡혔던 것이었고, 다른 하나는 콘도의 관리 사무소장 (매니져)의 연봉이 무려 $130,000이라는 액수로 책정됐다는 것이다. 결국 입주자회에서 건설사인 하워드 휴즈에 소송을 걸었는데, 변호사 친구 말로는 소송에서 이기기 힘들 것이라고 한다. 또한 이 정도의 고액 연봉의 콘도 매니져라면 분명 건설사의 고위직에 있던 임원의 은퇴 후 삶을 제공해주는 것이 아닐까 하는 의문도 제기됐었으나, 어디까지나 추측일 뿐 현재 소송이 진행 중이므로 알려진 사항은 없다. 결국 피해를 받는 건 입주민들인데, 콘도 판매 당시와는 다르게 관리비가 2배가 올랐으니, 이게 무슨 Affordable / Reserved unit이냐 라고 거센 항의가 나오는 상황이다.

아무튼, 내가 구입한 이 울라나 워드 빌리지 콘도는 특이하게도 콘도 전체가 Reserved unit이며, 위에 설명한대로 Affordable / Reserved unit은 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다. 감정가보다 약 $100,000에서 $180,000까지 싸게 살 수 있는데, 이것을 공동지분 Shared Equity라고 하며 이 액수는 HCDA에 다시 납부해야하는 돈이므로 집을 팔 때 반드시 염두에 둬야한다. 즉, 다시 말하자면, 집을 시세보다 싸게 구입할 수 있게끔 특정 액수를 HCDA에서 지원해주는 것이고, 나중에 이 액수를 다시 HCDA에 갚는 것이다. 콘도의 시세 감정은 HCDA에서 하며, 이 감정가에서 지역평균소득 AMI (Area Median Income)을 산출하여 공동지분금액이 결정된다. 자신의 소득이 AMI 기준 80~100%는 반드시 10년을 거주해야하며, 100~120%는 5년, 120~140%는 2년을 거주해야하며, 소득 140% 이상은 콘도를 구입할 수 없다. 참고로 AMI를 알려드리자면, 하와이 주의 2021년 기준 2인 가족 AMI의 100%는 대략 $86,000 정도 된다. 다소 독특한 점은, 건설사가 판매하는 가격과는 별개로 HCDA에서 감정하는 가격은 층수, 방향, 위치 등과는 무관하게 같은 유닛이면 감정가는 거의 같다 (큰 차이가 없다). 즉, 2층의 2베드룸과 41층 오션뷰의 2베드룸의 감정가가 같다는 얘기다. 따라서, 싸게 사면 그만큼 나중에 되갚아야하는 금액이 크게 된다. 2베드룸 유닛의 감정가가 $700,000 이라고 가정하고, 만약 건설사가 2층을 $500,000에 판매하고 41층을 $600,000에 판매한다면, 2층과 41층의 가격차이는 무려 $100,000이나 나므로 2층을 구입하게 되면 싼값에 살 수 있게 되지만, 2층의 경우 감정가보다 $200,000보다 싸게 구매했으므로 나중에 집을 팔 때 $200,000을 HCDA에 납부해야하지만 41층을 구입한 사람은 $100,000만 납부하면 된다는 소리다. 그렇다면, 만약 의무거주기간 (Holding period 혹은 Restricted period)을 다 채우고나서 집을 팔고싶은데 만약 집값이 오르지 않으면 어떻게 하느냐 라고 생각할 수 있는데, 일반적으로 이런 Affordable / Reserved unit은 의무거주기간이 끝나자마자 바로 감정가 이상의 일반 콘도 시세 수준으로 오른다. 게다가 현재 하와이의 부동산 가격 상승 추세로 봤을 때 구입가격의 70% 이상 오르는 경우도 생긴다는 점이다. 일례로, $700,000 주고 구입한 Affordable / Reserved unit이 의무거주기간이 끝나자마자 $1,200,000까지 올랐던 일도 있었다. 참고로, 만약 의무거주기간이 끝나지 않은 상태에서 집을 꼭 팔아야하는 사정이 생긴다면, HHFDC나 HCDA가 해당 유닛을 원래 구입가에 다시 되사준다. 결국 그동안 낸 모기지 이자만 손해보고 파는 셈이다.

새 콘도가 지어질 예정이라는 홍보를 건설사가 시작하게 되면, 일반적으로 부동산 중개인 등을 통해 가격, 면적, 분양신청 시작 날짜 등이 공지되는데, Affordable / Reserved unit은 여기에 해당되지 않는다. 무슨 얘기냐면, 일반 분양가, 일명 마켓 프라이스 Market Price로 판매하는 유닛이 먼저 판매된다. 이 유닛들이 회사 내부 사정마다 다르지만 보통 70%에서 80%는 팔려야 실제로 건설하게 되는데 한국식으로 말하자면 아파트를 짓기 전 판매부터 시작했는데 공실이 20% 이상인 상태라면 건설 자체를 취소하고 안한다는 얘기다. 그래서 만약 판매가 저조하면 실제로 콘도 건설이 취소되는 경우도 생긴다. 순조롭게 판매가 완료되면 Affordable / Reserved unit의 판매 공지가 뜨고 신청서를 접수받는다. 당연하지만 워낙 많은 인원이 몰리기 때문에 추첨을 통해 분양권을 받게 되며, 추첨에서 순번이 정해지므로 만약 내가 1베드룸 유닛을 구입하고 싶은데 앞 순번에 있는 사람들이 전부 1베드룸을 구입하면 난 당첨됐음에도 불구하고 집을 구입할 수 없게 되는 것이다.

Affordable / Rerserved unit 구입시 여러가지 서류를 제출하게 되, 그중 가장 중요한 서류는 프리퀄이라고 부르는 입찰참가자격 사전심사 서류인데 영어로 Pre-Qualification Letter라는 것을 은행에서 받아야한다. 이것은, 건설사가 지정한 은행이나 모기지 대출 기관에서 구입희망자의 신용점수를 계산하여 총 얼마의 모기지 대출을 해줄 수 있는지 금액을 명시해주는 서류이다. 대략 3년치의 W-2, 세금 보고서, 그리고 최근 3개월치의 Paystub, 현재 보유한 현금/주식 자산 등등 가진 재산은 전부 다 모아서 제출하면 기관에서 Credit check – Hard query로 조회를 하며, 최종적으로 모기지 대출 금액이 나온다. 그러면, 이 금액을 넘지않는 선에서 원하는 콘도 유닛을 구입할 자격을 준다.

당첨되고도 원하는 유닛이 다 팔렸더라도 여전히 희망을 가져볼 수 있는데, 여러가지의 이유로 구입을 하겠다는 사람들이 취소하는 경우가 자주 생긴다는 것이다. 당첨되고 구입을 희망하는 유닛이 있으면 구입의사를 표시하고 그날 계약금을 약 $500 지불하게 된다. 그리고나서 HHFDC와 HCDA가 조금씩 다른데, 일종의 보증금 개념으로 구입하고자 계약한 유닛 가격의 5%에서 10%에 해당하는 금액을 계약한 날짜로부터 30일 혹은 120일에 걸쳐서 에스크로 회사에 내야한다 (사실 보증금은 아닌데, 그 이유는 이 돈을 내고도 나중에 유닛을 구입하지 못하더라도 돈을 돌려주지 않는다). HHFDC는 한 달 이내에 5%를 납부하며, HCDA는 계약일로부터 30일 내에 5%를 내고, 이후 계약일로부터 120일 이내에 5%를 추가 납입해야한다. 이 금액을 납입하지 못하면 계약은 자동적으로 취소가 되는데, 바로 여기서 이 돈을 내지못해서 취소되는 유닛이 종종 나온다는 것이다. 돈을 내지 못해서 취소되는 경우도 있고, 당첨은 됐으나 막상 구입하려니 여러가지 이유로 구입을 포기하는 사례가 있어서, 대기자 목록에 등록시켜놓고 기다리다보면 기회가 오는 경우가 꽤 많다고 한다. 실제로 내 지인 2명도 그렇게 콘도를 구입했다. 그리고나서도 여전히 인기가 없어서 팔리지 않는 일부 소수의 Market Priced Unit들은 건설사가 여러가지 제안을 하게 되는데, 일반적으로는 Affordable / Reserved unit으로 변경하여 판매하는 경우가 많다. 여기서 또 기회가 오게 된다.

이런 과정을 거쳐 보증금을 모두 납입하고 판매가 모두 완료되면 (완료되지 않더라도 대략 80% 이상 판매되면) 건설이 시작된다. 그리고 대략 2년 반에서 3년 반 사이에 완공되는데, 대략 완공되기 10개월 전부터 콘도 구입자들에게 일종의 스케쥴 표가 발송되는데, 여기에는 앞으로 완공되기 전까지 해야할 여러가지 서류작업에 대해 안내해준다. 이때 은행에서 모기지 대출이 실제로 들어가게 되는데, 여기서 집을 구입하지 못하게 되는 사람들이 나오게 된다. 즉, 계약 당시에는 신용이나 직장 등에서 전혀 문제가 없었는데, 사람 인생이라는 게 어떻게 될지 모르는 것이다보니 최근 2-3년 사이에 여러가지 일을 겪게 되어 집을 구입할 수 없는 사람들이 나오고, 건설사 입장에서는 이런 유닛을 팔아야하는 상황이 생긴다. 어떻게 보면, 이것을 잘 노려서 3-4년의 길고 긴 시기를 기다리지 않고 바로 구입할 수도 있고, 실제로 지인 하나가 집을 사려고 알아보다가 때마침 이런 유닛이 하나 나와서 바로 덥석 구매했었다. 나는 이번에 집을 계약했으니 앞으로 최소 3년 이상 기다려야하지만, 이 분은 이미 새집에 입주해서 잘 살고 있다. 난 이걸 몰라서 못들어간 생각만 하면 정말 너무나도 아까웠다. 실제 모기지 대출을 포함하여 새로 구입한 콘도의 등기 작업, 각종 수수료 납부 등을 포함한 작업을 미국에서는 클로징 Closing이라고 하는데, 클로징이 끝나야 비로소 내집이 되는 것이다.

(현재 작성 중인 글입니다. 클로징 이후에 업데이트 합니다…)